Comme dans toutes les garanties légales, il existe certaines clauses et conditions permettant d’échapper à la garantie.
Les actes de vente comportent de plus en plus régulièrement une clause d’exonération de garantie en vices cachés. Cette clause n’est valable que si le vendeur n’est pas un professionnel et seulement si celui-ci est de bonne foi.
La notion de vendeur professionnel est basé sur une étude des jurisprudences en matière de vices cachés. Nous ne ferons pas ici cette étude mais nous vous en livrons les conclusions.
Le vendeur est considéré comme professionnel au regard de plusieurs critères :
Un vendeur sera considéré comme professionnel s’il s’avère qu’il a la compétence dans le domaine concerné. Par exemple un technicien du bâtiment, un architecte ou un expert technique sera considéré comme un vendeur professionnel.
Si le vendeur n’est pas compétent mais a participé à tout ou partie de la conception et/ou de la réalisation de l’ouvrage litigieux, il sera considéré comme vendeur professionnel. Par exemple, un vendeur qui aurait bricolé chez lui dans le grenier pour le rendre partiellement habitable sera considéré comme vendeur professionnel et responsable, par exemple, du vice lié à la modification de la charpente.
Si l’acquéreur d’un bien immobilier est en mesure de prouver que le vendeur avait connaissance du vice au moment de vendre, cette clause de non-garantie ne s’appliquera pas. Attention toutefois, la preuve de cette connaissance doit-être apportée par l’acheteur. Par le biais d’une expertise, par exemple.
Tout vendeur professionnel sera considéré de mauvaise foi même si il n’avait pas connaissance du vice.
Il en est de même pour l’acheteur.
Est considéré comme un acheteur professionnel celui qui achète un bien dans un domaine qu’il connaît. En matière d’immobilier, si l’acheteur “est du métier” il sera considéré comme acheteur professionnel. Il ne pourra alors pas activer la garantie de recours en vices cachés, même s’il n’est pas en mesure de reconnaître tous les vices cachés affectant le bien qu’il a acheté.
N’oubliez pas que l’acheteur (professionnel ou non) doit réaliser une inspection poussée d’un bien immobilier avant de l’acheter. Faire appel à un expert technique pour un diagnostic technique avant achat peut être une bonne idée pour éviter tout problème futur.
Si vous êtes vendeur, réaliser ce diagnostic avant vente pourra également vous éviter de nombreux tracas.
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